Financement durable pour la rénovation énergétique en profondeur des bâtiments résidentiels dans l’espace méditerranéen

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Financement durable pour la rénovation énergétique en profondeur des bâtiments résidentiels dans l’espace méditerranéen

Le Consortium HAPPEN H2020 présente sa solution de financement innovante "Versatile Energy Loan/ Prêt Energétique Modulable", spécialement conçue pour encourager la rénovation énergétique en profondeur du parc immobilier résidentiel dans la zone méditerranéenne. Nous avons posé à ses membres cinq questions afin d’en savoir plus sur les résultats de ce projet important.

Auteurs : Roberta Capogrosso, Giulia David, Giulia De Aloysio, Luca Laghi, Roberto Malvezzi, Eraldo Menconi, Marco Padula, Francesca Pecchia, Francesca Picenni, José Manuel Salmeròn Lissén, Paolo Luigi Scala

Question 1. Pourquoi avons-nous besoin d’une solution de financement spécialement conçue pour l’espace méditerranéen ?

Bien que le marché de la rénovation en profondeur traverse des difficultés dans toute l’Europe, la zone méditerranéenne est confrontée à des défis particuliers, liés à des problèmes environnementaux et climatiques, à la structure de la propriété et du parc immobilier ou à des aspects culturels, sociaux et économiques particuliers, mais aussi aux caractéristiques mêmes du marché de la rénovation.

Nous avons résumé dans le tableau ci-dessous les principales barrières et les principaux problèmes communs qui caractérisent ce cadre complexe :

 

Des besoins à la fois en termes de chauffage et de climatisation

PROBLEMES ENVIRONNEMENTAUX

Une augmentation rapide de la demande de climatisation

Le manque de solutions financières et techniques dédiées

PROBLEMES TECHNIQUES

Le manque d’études de cas significatifs ayant donné des résultats positifs

Une chaîne d’approvisionnement des travaux de rénovation fragmentée et, souvent, peu qualifiée

PROBLEMES LIES AU MARCHÉ

Un faible niveau de confiance vis-à-vis des opérateurs du marché

De faibles revenus et peu de garanties pour les jeunes générations

PROBLEMES ÉCONOMIQUES

Un impact plus important dans la région méditerranéenne de la crise économique et de la pandémie

Des difficultés d’accès aux moyens de financement

PROBLEMES DE FINANCEMENT

Une faible propension pour les investissements de longue durée

Un pourcentage élevé de propriété privée

PROBLEMES LIÉS A LA PROPRIETE

Des difficultés de prise de décision pour les logements en copropriété

Un plus haut pourcentage de bâtiments anciens ou obsolètes

PROBLEMES LIÉS A L’IMMOBILIER

Un manque de sensibilisation sur l’augmentation de la valeur des biens immobiliers grâce à l’efficacité énergétique

Une moindre sensibilité culturelle aux questions énergétiques

PROBLEMES DE NATURE CULTURELLE

Une tendance à l’individualisme et à ne pas recourir à l’aide de tiers.

 

A la lumière de tout cela, il convient d’élaborer une stratégie capable de dépasser les simples problèmes physiques et les aspects technologiques de la construction, pour prendre en compte les aspects sociaux, entrepreneuriaux, financiers, techniques, réglementaires et environnementaux, de manière à traiter efficacement la complexité des lieux de vie méditerranéens et des comportements des communautés qui les habitent.

Dans cette optique, le projet H2020 HAPPEN (1) poursuit le développement et la mise en œuvre d’une nouvelle approche, dite MedZEB, spécialement conçue pour la rénovation en profondeur du bâti résidentiel dans la zone méditerranéenne (2).

L’approche MedZEB définit une « voie » méditerranéenne en matière de rénovation en profondeur, fondée sur les éléments suivants :

  • Une approche holistique : visant à intégrer les aspects les plus pertinents de la chaine d’approvisionnement du secteur de la rénovation (par exemple, les aspects techniques, financiers, procéduraux, entrepreneuriaux, sociaux, etc.) ;
  • Une approche transparente : conçue pour mettre sur le marché des outils innovants, capables d’améliorer la qualité du processus de rénovation et de gagner la confiance des investisseurs (par ex. le Protocole MedZEB) ;
  • Une approche adaptative : visant à améliorer les valeurs ajoutées de la rénovation, telles que la flexibilité garantie par une approche par étapes, le confort et le bien-être, les systèmes de surveillance intelligents, etc.

L’approche MedZEB a été développée à partir d’une vaste base de connaissances disponible et de solutions avancées, en vue de l’élaboration de nouvelles solutions visant à surmonter les principaux obstacles qui s’opposent à l’essor du marché de la rénovation en profondeur dans la zone méditerranéenne.

Dans ce contexte, le Protocole MedZEB a été développé afin de renforcer la transparence de l’approche, en défragmentant la chaîne de valeur de la rénovation et en encourageant les investissements dans la rénovation des bâtiments.

Le Protocole MedZEB garantit que le processus de rénovation se déroulera de manière adéquate d’un bout à l’autre de la chaîne de valeur de la rénovation. Le Protocole est un document signé par tous les acteurs qui participent au projet de rénovation : il définit les exigences de qualité requises pour accéder à la solution de financement conçue dans le cadre du projet HAPPEN.

Seules les entités qui auront reçu une formation adéquate dans le cadre de l’approche MedZEB pourront adhérer au Protocole.

Question 2 : Qu’est-ce que la solution dénommée "Prêt Energétique Modulable" et comment s’intègre-t-elle dans l’approche MedZEB ?

Le Prêt Energétique Modulable (VEL - Versatile Energy Loan), conçu par HAPPEN, consiste, du point de vue contractuel, en un prêt hypothécaire cumulé à partir de l’année zéro prévoyant plusieurs versements échelonnés dans le temps.

Cette solution a été conçue pour être entièrement intégrée dans les récentes évolutions du marché de la rénovation, telles que le Passeport Individuel de Rénovation Energétique [Individual Building Renovation Passport (IBRP)], à savoir “un document définissant une feuille de route de rénovation par étapes, à long terme (jusqu’à 10 ou 20 ans), pour un certain bâtiment, qui propose d’articuler le processus de rénovation en plusieurs phases.” (3)

Structure générale du Prêt Energétique Modulable [VEL] pour une rénovation en trois étapes.

La structure de la solution de financement VEL offre une plus grande durabilité et permet de réduire l’investissement initial nécessaire, grâce à l’exploitation structurelle des économies d’énergie en tant que levier pour le financement des interventions.

Par ailleurs, ce modèle implique que l’hypothèque constituée à l’année 0 soit uniquement calculée au prorata du montant de la première échéance, ce qui réduit la charge financière globale supportée par le foyer.

Le schéma ci-dessus montre la structure générale de cette solution, dans le cas d’une rénovation en trois étapes. Alors que la rénovation est réalisée, disons, sur une période de 15 ans, selon le modèle IBRP, le remboursement est effectué sur 30 ans ; dans cette simulation, 50% de l’investissement total étant concentré dans la première étape, l’hypothèque est enregistrée sur 50% de l’investissement total.

La solution exige que la deuxième étape de la rénovation débute une fois que le remboursement progressif de la première étape aura respecté la contrainte suivante, à savoir que l’investissement cumulé relatif à l’étape 2 et au reliquat de l’étape 1 doit être approximativement égal au montant de l’hypothèque initialement constituée. De même, ceci s’applique à l’étape 3, qui ne peut être lancée, par exemple, qu’une fois que le remboursement de l’étape 1 a été complété.

Afin d’atteindre ce résultat, la solution VEL est étroitement intégrée à l’environnement holistique de l’approche MedZEB, dans le cadre duquel toute une série de gammes de solutions techniques optimales en termes de coût, spécialement conçues pour le climat méditerranéen et les bâtiments de cette zone géographique, a été développée et pourra être mise en œuvre en une ou plusieurs fois.

L’intégration de solutions techniques et financières par étapes et à coût optimal a ouvert la voie à la mise en place d’un système d’auto-remboursement permettant de couvrir les frais de rénovation grâce aux économies réalisées après chaque étape des travaux de rénovation. Ce système présente deux avantages : il améliore la capacité de remboursement du débiteur grâce aux économies réalisées par la baisse de la consommation d’énergie et assure une meilleure protection de l’établissement financier grâce à une garantie plus solide en termes de viabilité de la dette.

De plus, la solution VEL propose d’activer une garantie de plus haut niveau fournie par une institution européenne (telle que la Banque Européenne d’Investissement) permettant d’appliquer un taux d’intérêt fixe sur la totalité des remboursements échelonnés, tout au long de la durée du plan d’amortissement, de manière à profiter sur le long terme de conditions favorables actuellement offertes par les marchés financiers.

Question 3 : La solution VEL a-t-elle déjà été appliquée à des études de cas réels ?

La solution financière VEL peut être appliquée à des cas réels de rénovation de bâtiments à partir des gammes de solutions techniques optimales (POS – Packages of Optimal Solutions) développées par HAPPEN, conformément à trois différents niveaux de définition :

  • POS pré-calculé (étude de faisabilité), extrait de la base de données de solutions produite par HAPPEN sur la base des climats standards, des coûts et des bâtiments de référence ;
  • POS personnalisé (conception préliminaire), fondé sur une série d’ajustements communiqués au concepteur (par ex. le coût local des mesures techniques, etc.) ;
  • POS conçu sur mesure, à réaliser dans le cadre du projet de rénovation définitif (par ex. par une maquette du bâtiment réel).

La solution VEL est actuellement testée dans un certain nombre d’études de cas sur les sites pilotes mis en place par HAPPEN dans les pays partenaires (Italie, France, Espagne, Grèce, Croatie, Slovénie et Chypre); sur ces sites, des Living Labs ont été lancés et un ou plusieurs bâtiments ont été sélectionnés en tant qu’études de cas couvrant toute une série de situations liées au secteur de l’habitat résidentiel. Jusqu’ici, la solution VEL a été appliquée à deux études de cas :

  1. Le bâtiment pilote de Milan : niveau personnalisé (4);

Le bâtiment pilote de Castellón de la Plana (Valencia) : conçu sur mesure.

Le bâtiment pilote de Milan est un bâtiment multifamilial correspondant au type de bâtiment de référence HAPPEN “Italie 1980-2000”, doté d’une surface utile d’environ 1.200 m2; le calcul a été effectué en partant d’une hypothèse de zonage climatique conforme à “l’échelle climatique W2S2 HAPPEN ”, en fonction des indices de sévérité hivernaux et estivaux (5); les prix des mesures de rénovation ont été évalués à l’aide du barème de construction détaillé de la Ville de Milan pour les travaux publics de l’année  2019 (ce qui en fait une “ solution personnalisée”).

La solution a été répartie en 3 étapes, dont la première ne dépasse pas la moitié de l’investissement total, avec les caractéristiques suivantes :

  • Première étape : façades externes, fenêtre et ponts thermiques ;
  • Deuxième étape : toiture, système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) et éléments de protection solaire ;
  • Troisième étape : chaudière à gaz à condensation et eau chaude sanitaire (50% sources d’énergie renouvelable).

En tant que résultat final, la consommation d’énergie primaire (CEP) a baissé, passant de la valeur initiale de 187,7 kWh/m2 à 64,4 kWh/m2, à savoir une réduction cumulée de 66% conforme à la norme de “rénovation en profondeur” (>60%).

Le coût global de durée de vie passe de 806,9 €/m2 à 304,1 €/m2 de surface utile. La solution VEL a été appliquée, ensuite, à cette solution technique par étapes, en employant un taux d’intérêt de 3% et en prenant comme hypothèse une diminution de la rentabilité de l’installation /enveloppe, visant à tester la solidité de la solution financière dans des conditions de forte sollicitation. Nous avons pris en compte également les incitations offertes par la réglementation italienne de 2019(6), mais uniquement pour la première étape, de manière à envisager les incertitudes liées à l’absence de ces mesures dans le futur. Voici les résultats de la simulation VEL :

 

Etape de rénovation

Coût de l’étape [€]

Plan de remboursement

Economie annuelle [€] CEP améliorée [kWh/m2y] Réduction de la CEP par étapes [%]
1 132.997 11 ans 8.924 146,2 22
2

84.741

7 ans à compter de la 8ème année pour la 1ère étape  14.226 82,36 44
3

50.098

7 ans à compter de la date de remboursement pour la 1ère étape. 3.904 64,4 22

 

Simulation du Prêt Energétique Modulable [VEL] pour le bâtiment pilote de Milan.

Le plan sera entièrement viable en l’espace de 18 ans, avec une vaste marge de garantie. Conformément à cette simulation, l’objectif de couverture à 100% des coûts de rénovation énergétique par les économies réalisées semble entièrement atteint, grâce également aux avantages financiers supplémentaires accordés au niveau national. Nous avons effectué aussi un autre test en partant d’une hypothèse d’absence de mesures d’incitation, afin de tester la solution de financement VEL par rapport aux autres pays de l’UE qui ne disposent pas de plans d’incitation. Le plan s’est révélé entièrement viable sur une durée de 27 ans, avec l’échéancier de remboursement suivant :

  • 1ère étape d’une durée de 22 ans
  • 2ème étape d’une durée de 10 ans (à compter de la 10ème année de la 1ère étape),
  • 3ème étape d’une durée de 7 ans (à compter de la fin de la 2ème étape).

Un test similaire (sans mesures d’incitation) a été effectué également pour les interventions en une seule phase, ce qui a donné un investissement initial de 267.836€, correspondant à 223.2€/m2, avec un plan entièrement viable sur 15 ans.

Le bâtiment pilote de Castellón est un bâtiment multifamilial doté d’une surface utile d’environ 3.600 m2, pour lequel un modèle spécialement conçu a été mis en place (ce qui en fait une “solution conçue sur mesure”) ; le calcul a été effectué en partant d’une hypothèse de zonage climatique conforme à “l’échelle climatique W2S2 HAPPEN ” et les prix des travaux de rénovation ont été évalués selon les prix réels applicables au niveau local.

La solution a été répartie en 3 étapes, dont la première n’était pas supérieure à la moitié de l’investissement total, avec les caractéristiques suivantes :

  • Etape 1 : amélioration des façades externes, des fenêtres et des ponts thermiques ainsi que de l’étanchéité à l’air ;
  • Etape 2 : amélioration de la toiture, de la ventilation nocturne et des dalles ;
  • Etape 3 : installation d’un système aérothermique.

Au final la consommation d’énergie primaire (CEP) a baissé, passant de la valeur initiale de 86,02 kWh/m2 à 36,79 kWh/m2, soit une réduction finale d’environ 57%. La simulation VEL était fondée sur un taux d’intérêt de 3%, sans mesures d’incitation.

Les données initiales et les résultats de la simulation sont les suivants :

 

Etape de rénovation

Coût de l’étape [€]

Plan de remboursement

Economie annuelle [€] CEP améliorée [kWh/m2y] Réduction de la CEP par étapes [%]
1

205.583

sur 11 ans 25.218 58,12 32
2

147.069

sur 11 ans à compter de la 8ème année de la 1ère  étape 18.321 44,71 23
3

67.314

sur 3 ans à compter du remboursement de la 1ère  étape 7.827 36,79 18

 

Simulation de Prêt Energétique Modulable pour le bâtiment pilote de Castellón.

 

Le plan est entièrement viable sur 19 ans. Les calculs ont été effectués également en prenant en compte une seule étape, avec un investissement initial de 437.036€, correspondant à environ 121,4 €/m2 et à un remboursement sur 12 ans.

Le test de la solution VEL sera étendu à tous les sites pilotes, par le développement de solutions techniques et financières intégrées personnalisées. Pendant la deuxième phase du projet, une évaluation sera également effectuée concernant les potentiels coûts supplémentaires liés à la finalisation de la phase de conception, au processus de négociation du contrat et aux travaux de construction sur les différents sites pilotes ; cette évaluation permettra de calibrer de manière complète et concrète le modèle.

A ce stade du projet, il convient déjà de souligner les avantages significatifs que le développement d’une stratégie de rénovation par étapes peut apporter à deux types de groupes cibles, par rapport à l’approche traditionnelle “en une seule étape”, à savoir :

  • aux ménages dotés d’une capacité financière faible à moyenne, qui ne souhaitent pas investir toutes leurs économies dans un grand projet de rénovation  ou qui ne souhaitent pas assumer la charge de prêts ou hypothèques important(e)s; ceci inclut également les petits copropriétaires, dans des situations où la prise de décision peut être grandement affectée par la difficulté d’engager des frais de copropriété importants ;
  • aux organismes publics (par exemple les organismes de gestion des logements sociaux) qui souhaitent diluer leurs investissements dans la gestion durable de leur parc immobilier, plutôt que de s’engager dans de grands travaux de rénovation de bâtiments très dégradés.

Question 4 : De quelle manière la solution VEL aidera-t-elle les ménages de la zone méditerranéenne à entreprendre des projets de rénovation en profondeur ?

D’après les données Eurostat, dans la zone méditerranéenne les ménages investissent une grande partie de leurs économies dans la propriété privée immobilière, la capacité financière étant principalement détenue par les catégories de population les plus âgées, moins disposées à s’engager dans des investissements de longue durée, tandis que les plus jeunes ménages assument des charges financières plus importantes.

A partir de cette constatation, nous pouvons imaginer que de nombreux ménages ne sont pas en mesure de gérer seuls le coût financier de travaux de rénovation en profondeur. La solution VEL a été principalement conçue pour cette catégorie de population, dans le but de fournir aux propriétaires de biens immobiliers le plan financier le plus modulable en fonction des besoins et des situations individuel(le)s.

De plus, compte tenu de la longue durée des projets de rénovation en profondeur (pouvant aller jusqu’à 20 ans, avec une période d’amortissement jusqu’à 30 ans), les propriétaires de biens immobiliers doivent être libres de modifier leurs projets pendant cette durée, par exemple en cas de remplacement du bien (entre autres, suite à une vente ou à une succession), de nouveaux développements technologiques dans le domaine de la production d’énergie ou des matériaux de construction, de fluctuation des coûts de  fourniture de l’énergie ou d’autres éventualités qui peuvent se produire et provoquer la remise en cause de la décision de s’engager dans un plan de financement et d’intervention à long terme.

C’est la raison pour laquelle le principe de base de la solution VEL est une flexibilité maximale, notamment en ce qui concerne les points suivants :

pouvoir opter, dès le départ, pour la totalité des étapes ou une partie seulement, une fois qu’il a été garanti que la Feuille de route de Rénovation du Bâtiment s’appliquera à la totalité du parcours jusqu’à la rénovation en profondeur;

pouvoir décider de financer certaines étapes par un financement privé, à la fois dans le cadre du montage financier initial ou en cours de financement, et pouvoir également décider de rembourser en totalité le prêt par anticipation sans encourir des frais supplémentaires;

évaluer l’opportunité ou non de procéder à la réalisation de tous les travaux prévus et pouvoir décider d’arrêter la rénovation à tout moment;

modifier la Feuille de Route de Rénovation si des innovations techniques ou financières se présentent entre-temps (par ex. la possibilité de se procurer de meilleurs matériaux à moindre coût, des incitations plus intéressantes, etc.);

Cette liberté n’affecte pas le droit de l’établissement financier de réclamer le remboursement de la totalité de la dette en cours selon les termes convenus.

Question 5 : De quelle manière le projet HAPPEN entend-il exploiter cette solution financière à l’avenir ?

La deuxième phase du projet HAPPEN sera principalement consacrée à la création de conditions adéquates pour une exploitation efficace, sur le marché, des principaux résultats du projet, tels que la solution VEL. Ceci, par le lancement, sur chaque site pilote HAPPEN, de la “ phase d’incubation ” du projet, pendant laquelle les acteurs des chaînes d’approvisionnement de la rénovation engagés pendant la phase de réalisation du projet (des propriétaires des bâtiments aux fournisseurs de solutions, aux responsables et aux entreprises du bâtiment) participeront également à deux autres activités importantes concernant les résultats exploitables du projet :

  • le test beta des résultats du projet, visant à collecter les retours d’expérience intéressants concernant leur potentiel de marché;
  • les ateliers de business model pour la définition de stratégies concrètes de mise sur le marché.

Dans ce contexte, le consortium HAPPEN est en train d’établir des contacts exploratoires avec des établissements financiers compétents opérant, en particulier, dans la zone méditerranéenne, de manière à sonder leur disponibilité à participer aux deux actions décrites ci-dessus en ce qui concerne la solution VEL et les perspectives financières du projet.

A ce propos, si les lecteurs de cet article souhaitent participer au test beta ou à des activités de business modeling sur la solution VEL, nous les invitons à contacter les coordinateurs HAPPEN à l’adresse: padula@itc.cnr.it

D’autre part, HAPPEN travaille actuellement à la mise en place d’une plateforme informatique qui permettra à un grand nombre de techniciens, professionnels du secteur et propriétaires de biens immobiliers de comprendre les avantages de l’approche MedZEB et de les tester en situation réelle.

La Plateforme HAPPEN est configurée en tant que marché numérique visant à favoriser la rencontre entre l’offre et la demande sur les marchés de la rénovation des pays de la zone méditerranéenne, à accroître l’attrait global de ces marchés et à recréer et améliorer la confiance entre les propriétaires et les investisseurs.

La Plateforme fonctionnera également en tant que conseil numérique, pour offrir aux techniciens et aux professionnels un outil d’assistance spécialisé pour la réalisation d’études de faisabilité personnalisées relatives à la rénovation en profondeur de bâtiments résidentiels, spécialement conçue selon les besoins des propriétaires, grâce à l’application des solutions techniques optimales HAPPEN intégrées à la solution de financement VEL.

De plus, l’accès à des ressources d’e-learning (par ex., les ePills, courtes vidéos sur la rénovation énergétique destinées aux ménages et les “MedZEBinars”, à savoir des cours de formation destinés aux professionnels), à des forums de discussion et à une documentation scientifique de haut niveau contribuera au développement d’une solide communauté de pratiques au sein de laquelle les professionnels pourront partager leurs expériences et leurs réussites.

La version bêta de la plateforme HAPPEN est disponible sur : http://medzeb-happen.eu/

Le projet HAPPEN a bénéficié du financement du programme de recherche et d’innovation Horizon 2020 de l’Union européenne en vertu du Contrat de Subvention No 785072.

 

Notes :

(1) HAPPEN - Holistic APproach and Platform for the deep renovation of the med residential built ENvironment; subvention H2020 n. 785072; appel EE-11-2017; durée: 04/2018-03/2021; LP: ITC-CNR.

(2) M. Padula, F. Picenni, R. Malvezzi, L. Laghi, J.M. Salmeròn, F.J. Sanchez, C. Mateo-Cecilia, L. Soto-Francés, M.N. Assimakopoulos, T. Karlessi (2018): MedZEB: a new holistic approach for the deep energy retrofitting of residential buildings. TECHNE, édition spéciale 1, pp. 127-133.

(3) BPIE (2018): The Concept of the Individual Building Renovation Roadmap

(4) R. Capogrosso, G. De Aloysio, L. Laghi, R. Malvezzi, E. Menconi, M. Padula, F. Pecchia, A. Cruceira, J. M. Salmeròn, P. L. Scala (2020): Deep energy retrofit of residential buildings in the Mediterranean area: the MedZEB approach. Proc. SSPCR 2019 (en cours d’impression).

(5) Salmeron J.M., Álvarez S., Molina J.L., Sánchez F.J. (2013). Tightening the energy consumptions of buildings depending on their typology and on Climate Severity Indexes. Energy and buildings, 58, 372-377.

(6) Mécanisme de crédit d’impôt avec 70% de remboursement sur 10 ans.